כיצד להעריך את שוויו של נכס מסחרי להשכרה?

מאי 9, 2023

Anidor

עסקת נדל"ן מסחרי

כאשר מדובר בנדל"ן מסחרי, הערכת שווי הנכס היא שלב קריטי בקבלת החלטות מושכלות לגבי קנייה, מכירה או השכרה. ערכו של נכס מסחרי נקבע על פי מספר גורמים, לרבות מיקומו, גודלו, מצבו וההכנסה שהוא מייצר. במאמר זה נסקור את היסודות כיצד להעריך את שוויו של נכס מסחרי כדי שתוכל לקבל החלטות מושכלות.

הבנת היסודות

לפני שאנחנו צוללים לדקויות של הערכת הערך של נכס מסחרי, עלינו להבין כמה מושגים בסיסיים. אחד המושגים החשובים בנדל"ן מסחרי הוא מושג שיעור ההיוון (WACC). שיעור היוון הוא שיעור התשואה על נכס המבוסס על ההכנסה שהוא מייצר. כדי לחשב את שיעור ההיוון, עליך לחלק את הרווח התפעולי הנקי (NOI) של הנכס בשווי השוק הנוכחי שלו.

הכנסה תפעולית נטו (NOI) היא ההכנסה שנוצרת על ידי נכס לאחר ניכוי הוצאות תפעול. ההוצאות התפעוליות כוללות כל דבר, החל מדמי ניהול נכסים ושירותים ועד ארנונה וביטוח. חשוב לציין ש-NOI אינו כולל שירות חובות או עלויות מימון.

איסוף מידע

כעת, לאחר שהבנו את היסודות של שיעור היוון ו-NOI, אנו יכולים לעבור לאיסוף מידע על הנכס.
יש מספר פיסות מידע שאתם צריכים לאסוף על מנת להעריך את הערך של נכס מסחרי.

פרטי נכס:

פיסת המידע הראשונה שאתם צריכים היא פרטי הנכס. זה כולל את כתובת הנכס, סוג הנכס (משרד, קמעונאות, תעשייה וכו'), גודל (שטח מרובע), שנת בנייה ומספר הקומות. פרטים אלו עוזרים לכם להשוות את הנכס לנכסים אחרים באזור ולקבוע את ערכו.

מידע פיננסי:

לאחר מכן, עליכם לאסוף מידע פיננסי על הנכס. זה כולל את ההכנסה ברוטו שהנכס מפיק, שיעור הפנויות, הוצאות תפעול, הוצאות הוניות ומידע מימון. ההכנסה ברוטו היא סך ההכנסה שהפיק הנכס לפני ניכוי הוצאות כלשהן. שיעור הפנויות הוא אחוז הנכסים הפנוי כעת. הוצאות התפעול כוללות את כל ההוצאות הקשורות לתפעול הנכס, כגון דמי ניהול נכסים, שירותים וארנונה. הוצאות הוניות הן הוצאות הקשורות למצב הפיזי של הנכס, כגון תיקונים ותחזוקה. מידע מימון כולל כל הלוואות או משכנתא על הנכס.

מידע שוק:

לבסוף, עליכם לאסוף מידע שוק על הנכס. זה כולל דמי שכירות שוטפים בשוק עבור נכסים דומים, מכירות אחרונות של נכסים דומים ומגמות בשוק הנדל"ן המקומי. מידע זה עוזר לכם לקבוע כמה שווה הנכס בהשוואה לנכסים אחרים באזור.

חישוב הערך

כעת לאחר שאספתם את כל המידע הדרוש לגבי נדלן מסחרי, הגיע הזמן לחשב את שווי הנכס. ישנן שלוש שיטות עיקריות שניתן להשתמש בהן לחישוב שווי נדל"ן מסחרי.

גישת עלות:

גישת העלות מבוססת על הרעיון שערך הנכס שווה לעלות החלפתו. שיטה זו כוללת הערכת עלות הקמת נכס דומה מאפס, ולאחר מכן ניכוי פחת על סמך גיל הנכס ומצבו. שיטה זו משמשת בדרך כלל עבור נכסים חדשים או כאלו שנבנו לאחרונה.

גישת השוואת מכירות:

גישת השוואת מכירות כוללת השוואת הנכס לנכסים דומים שנמכרו לאחרונה באותו שוק. שיטה זו כרוכה בהתאמת מחיר המכירה של הנכסים הדומים כדי לקחת בחשבון הבדלי גודל, מצב, מיקום וגורמים נוספים. שיטה זו משמשת בדרך כלל לנכסים הדומים לנכסים אחרים באזור שנמכרו לאחרונה.

מה זה NOI?

ערך הנכס שווה להכנסה שהוא מייצר. שיטה זו כוללת הערכת הרווח התפעולי הנקי של הנכס (NOI) ולאחר מכן חלוקה בשיעור ההיוון. שיטה זו משמשת בדרך כלל עבור נכסים המייצרים כמות משמעותית של הכנסה, כגון בנייני דירות, בנייני משרדים ושטחי מסחר.

NOI, או Net Operating Income, הוא מדד לרווחיות של נכס מניב. מדד זה מחשב את ההכנסות מהנכס בניכוי הוצאות התפעול, כגון דמי שכירות, אחזקה, ביטוח ושירותים ציבוריים.

הנוסחה לחישוב NOI היא:

NOI = הכנסות מהנכס - הוצאות התפעול

לדוגמה, אם נכס מניב מייצר הכנסות של 100,000 ש"ח בשנה, והוצאות התפעול שלו מסתכמות ב-50,000 ש"ח בשנה, אז NOI שלו יהיה 50,000 ש"ח.

NOI הוא מדד חשוב עבור משקיעים בנדל"ן, מכיוון שהוא מספק אינדיקציה לרווחי הנכס. NOI גבוה יותר מצביע על כך שהנכס הוא רווחי יותר, בעוד ש-NOI נמוך יותר מצביע על כך שהנכס הוא פחות רווחי.

NOI משמש גם כדי להעריך את שוויו של נכס מניב. על ידי חישוב NOI של נכס, ניתן להעריך את הרווח הפוטנציאלי של הנכס, וכן את הסיכון הכרוך בהשקעה בנכס זה.

ישנם מספר גורמים שיכולים להשפיע על NOI של נכס מניב, כגון:

  • מיקום הנכס
  • סוג הנכס
  • גודל הנכס
  • מצב הנכס
  • הביקוש בשוק הנדל"ן

הנה כמה דוגמאות לשימוש ב-NOI:

  • משקיע נדל"ן יכול להשתמש ב-NOI כדי להעריך את כדאיות ההשקעה בנכס מניב מסוים.
  • חברת נדל"ן יכולה להשתמש ב-NOI כדי לעקוב אחר ביצועי הנכסים שלה.
  • בנקים יכולים להשתמש ב-NOI כדי להעריך את הסיכון של הלוואה למימון רכישת נכס מניב.

כדי להשתמש בגישת ההכנסה, תחילה עליכם לחשב את ההכנסה התפעולית נטו (NOI) של הנכס. כדי לחשב NOI, תצטרכו להוריד את הוצאות תפעול מההכנסה ברוטו. ברגע שיש לכם את ה-NOI, עליכם לחלק אותו בשיעור ההיוון כדי לקבל את שווי הנכס. שיעור ההיוון נקבע לפי תנאי השוק הנוכחיים וסוג הנכס. שיעור היוון גבוה מצביע על נכס בסיכון גבוה יותר, בעוד ששיעור היוון נמוך מצביע על נכס בסיכון נמוך יותר.

 

חישוב מס שבח נכס מסחרי

חישוב מס שבח לנכס מסחרי נעשה על פי נוסחה הבאה:

מס שבח = (שווי המכירה - שווי הרכישה) * שיעור המס

כאשר:

  • שווי המכירה הוא שוויו של הנכס במועד המכירה. שווי זה נקבע על ידי חוות דעת שמאי.
  • שווי הרכישה הוא שוויו של הנכס במועד הרכישה. שווי זה נקבע על פי חשבונית הרכישה או על פי חוות דעת שמאי.
  • שיעור המס הוא שיעור המס החל על מכירת נכס מסחרי. שיעור המס הנוכחי הוא 25%.

לדוגמה, אם נכס מסחרי נרכש ב-1,000,000 ש"ח ונמכר ב-1,500,000 ש"ח, אז מס השבח יהיה:

מס שבח = (1,500,000 - 1,000,000) * 25% = 250,000 ש"ח

ישנם מספר פטורים וקיזוזים שניתן לקבל ממס שבח על נכס מסחרי. לדוגמה, ניתן לקבל פטור ממס שבח על מכירת נכס מסחרי לבן משפחה מדרגה ראשונה, או על מכירת נכס מסחרי שנרכש לפני שנת 1960.

כמו כן, ניתן לקזז ממס השבח את ההוצאות הכרוכות במכירת הנכס, כגון הוצאות תיווך, הוצאות פרסום והוצאות עורך דין.

להלן מספר טיפים לחישוב מס שבח לנכס מסחרי:

  • חשוב להשתמש בחוות דעת שמאי מקצועית כדי לקבוע את שווי המכירה ושווי הרכישה של הנכס.
  • יש לבדוק את הזכאות לפטור ממס שבח או לקיזוז ממס שבח.
  • יש להגיש את דוח מס השבח במועד הקבוע בחוק.

דוח מס שבח יש להגיש לרשות המיסים בתוך 30 יום ממועד המכירה של הנכס. דוח זה כולל את המידע הבא:

  • פרטי המוכר והקונה
  • פרטי הנכס
  • שווי המכירה
  • שווי הרכישה
  • הוצאות המכירה
  • זכאות לפטור ממס שבח או לקיזוז ממס שבח

אם לא תגישו דוח מס שבח במועד הקבוע, תהיו צפויים לקנס.

גורמים נוספים שיש לקחת בחשבון

בעוד ששלוש השיטות העיקריות שפורטו לעיל יכולות לעזור לכם להעריך את שוויו של נדל"ן מסחרי, ישנן כמה גורמים נוספים שיש לקחת בחשבון. גורמים אלו יכולים להשפיע על ערך הנכס ויש לקחת אותם בחשבון בעת הערכת ערכו.

מיקום:

מיקום הוא אחד הגורמים החשובים ביותר שיש לקחת בחשבון בעת הערכת שווי של נדל"ן מסחרי. נכסים הממוקמים באזורים נחשקים עם ביקוש גבוה בדרך כלל שווים יותר מנכסים הממוקמים באזורים פחות נחשקים. בנוסף, המיקום יכול להשפיע על הגישה של הנכס לשירותים, תחבורה וגורמים חשובים אחרים.

מצב:

מצב הנכס הוא גורם נוסף חשוב שיש לקחת בחשבון. נכסים במצב טוב אשר דורשים תיקונים מינימליים שווים בדרך כלל יותר מנכסים במצב גרוע אשר דורשים תיקונים משמעותיים.

תנאי שכירות:

גם תנאי השכירות על נכס מסחרי יכולים להשפיע על ערכו. נכסים עם חוזי שכירות ארוכי טווח ואפשרויות לחידוש שווים בדרך כלל יותר מנכסים עם חוזי שכירות לטווח קצר וללא אפשרויות חידוש.

לסיכום, הערכת שווי נדל"ן מסחרי היא תהליך מורכב הדורש מחקר וניתוח רב. על ידי הבנת היסודות של שיעור היוון ו-NOI, איסוף כל המידע הדרוש ושימוש בשיטת הערכת השווי המתאימה, תוכלו לקבל מושג טוב לגבי כמה שווה נדל"ן מסחרי. חשוב לקחת בחשבון גורמים נוספים כמו מיקום, מצב ותנאי שכירות כדי לקבל אומדן מדויק יותר של שווי הנכס.

מאמרים נוספים

נדלן מסחרי

יולי 16, 2024

5 גורמים קריטיים להצלחה בהשקעות נדל"ן – מדריך למשקיעים מתחילים

נדלן מסחרי

יולי 16, 2024

טיפים חשובים למשא ומתן מוצלח על חוזי נדל"ן

אחסון

יולי 16, 2024

ייעלו את הליך האחסון

נדלן מסחרי

יוני 17, 2024

מגמות חדשות בנדל"ן מסחרי: איפה הכדאי להשקיע כעת?

נדלן מסחרי

יוני 17, 2024

השקעה בנדל"ן מסחרי בחו"ל: יתרונות, סיכונים ושיקולים מרכזיים

נדלן מסחרי

מאי 22, 2024

4 טעויות נפוצות שמשקיעי נדל"ן מתחילים עושים

השאירו לנו פרטים

ונציג יחזור אליכם בהקדם האפשרי.