הבדלים מהותיים בין השקעה בנדל"ן מסחרי לנדל"ן למגורים

מרץ 24, 2024

Anidor

נדלן להשקעה

כאשר משקיעים שוקלים לרכוש נדלן מסחרי להשקעה, חשוב להבין את ההבדלים המשמעותיים בינו לבין השקעה בנדל"ן למגורים. למרות ששתי האפשרויות מציעות פוטנציאל לתשואה ארוכת טווח, ישנם מספר גורמים מבדילים שיכולים להשפיע על ההחלטה איזה סוג נדל"ן מתאים יותר לצרכים ולמטרות ההשקעה של כל משקיע. עבור רבים, נדלן מסחרי להשקעה נתפס כאפיק מבטיח יותר, אך יחד עם זאת מורכב יותר לניהול ודורש הבנה מעמיקה יותר של שוק הנדל"ן.

ההשקעה בנכסים מסחריים, כגון השקעה במשרדים, מרכזים מסחריים, מבני תעשייה ועוד, שונה באופן מהותי מרכישת דירות למגורים. ההבדלים באים לידי ביטוי במגוון אספקטים, החל מאופי השימוש בנכס, דרך מבנה העסקה ותנאי המימון, ועד לסוגיות של ניהול, תחזוקה ורגולציה החלות על הנכס.

תזרים מזומנים ויציבות

אחד ההבדלים הבולטים הוא תזרים המזומנים. השקעה במשרדים, למשל, מאופיינת לרוב בתזרים מזומנים יציב יותר לאורך זמן. זאת בשל הסכמי שכירות ארוכי טווח (לעיתים ל-5 שנים ויותר) הנהוגים בנדל"ן מסחרי, המבטיחים הכנסה קבועה לבעלים. לעומת זאת, נכסי מגורים מושכרים לתקופות קצרות יותר וחשופים יותר לתחלופת דיירים ולתקופות אי-איוש.

יציבות תזרים המזומנים בנכסים מסחריים נובעת גם מעצם אופי השימוש בהם. בעוד שדייר בנכס למגורים עשוי לעזוב מסיבות אישיות שונות, מעבר של עסק ממשרד שכור כרוך בדרך כלל בשיקולים כלכליים מורכבים יותר ולכן נדיר יותר. כמו כן, חוזי השכירות המסחריים מספקים לרוב הגנות רבות יותר לבעלים, כמו בטחונות לתשלום ופיצויים במקרה של עזיבה מוקדמת.

הוצאות תחזוקה וניהול

הוצאות התחזוקה והניהול השוטף הן פרמטר נוסף. בעוד שבנדל"ן למגורים הבעלים לרוב נושאים באחריות על מרבית הוצאות אחזקת הנכס, בנדל"ן מסחרי המצב שונה. במסגרת הסכמי השכירות המקובלים בנכסים מסחריים, חלק ניכר מהוצאות התפעול מועבר לשוכרים (כגון חשמל, ארנונה, דמי ניהול וכו'). נתון זה מקטין את ההוצאות המוטלות על המשקיע ותורם לשיפור התשואה נטו.

יתרה מכך, מבנה הבעלות על נכסים מסחריים מאפשר לרוב ניהול יעיל יותר של ההוצאות. כאשר מדובר במבנה המשמש מספר שוכרים, ניתן לבצע התייעלות, למשל באמצעות מערכות מיזוג אוויר או תאורה משותפות, וכך להשיג חיסכון בעלויות התפעול. פעולות אלו יכולות להיות משמעותיות לשורת הרווח הסופית של המשקיע.

רמת הסיכון וסוג העסקאות

רמת הסיכון בהשקעות נדל"ן מסחרי נחשבת לגבוהה יותר מזו שבנדל"ן למגורים, בעיקר עקב העובדה שביצועי הנכס מושפעים מהמצב הכלכלי הכללי ומהצלחת העסקים השוכרים. עם זאת, הפיזור הרחב יותר של השוכרים והתשואה הגבוהה יותר בנדל"ן מסחרי יכולים לאזן סיכון זה. פיזור סיכונים חכם על ידי השקעה במספר נכסים מסוגים שונים ובאזורים גיאוגרפים מגוונים הוא דרך יעילה לצמצם את החשיפה הכוללת.

בנוסף, עסקאות נדל"ן מסחרי מורכבות יותר, דורשות הון עצמי רב יותר ומשך הזמן לביצוען ארוך יותר ביחס לעסקאות למגורים. לרוב נדרשים גם מימון בנקאי בהיקפים גדולים יותר ושיעורי מינוף גבוהים יותר. כל אלו מציבים רף כניסה גבוה יותר עבור משקיעים המעוניינים לרכוש נדלן מסחרי להשקעה ומחייבים רמה גבוהה של מומחיות, ניסיון והון זמין.

הערכת שווי ובדיקת כדאיות

הערכת שווי נכס מסחרי ובדיקת כדאיות ההשקעה בו שונות גם הן. בעוד שבמגורים מחיר העסקה מבוסס בעיקר על מחירי השוק באזור, בנדלן מסחרי להשקעה השווי מושפע בעיקר מגובה דמי השכירות, משך הסכמי השכירות ומהתשואה המתקבלת מהנכס. לכן, יש לבצע בדיקת נאותות מעמיקה הכוללת ניתוח חוזים, אומדן עלויות תחזוקה והערכת הכנסות צפויות על בסיס נתוני שוק, על מנת לקבוע את שווי הנכס ואת פוטנציאל ההשקעה הטמון בו.

הערכת שווי נכס מסחרי היא תהליך מורכב יותר מאשר קביעת שווי דירת מגורים. בעוד שלגבי דירות ניתן להסתמך על עסקאות דומות בסביבה הקרובה, לכל נכס מסחרי מאפיינים ייחודיים רבים יותר המקשים על השוואה ישירה. נדרש ניתוח של מגוון פרמטרים כמו שטח הנכס, מצבו הפיזי, זהות השוכרים והסכמי השכירות, מיקום, נגישות, שימושים מותרים ועוד. לכן, מקובל להיעזר במעריכי שווי מוסמכים או יועצים כלכליים בעלי ניסיון בתחום על מנת לקבוע את השווי ההוגן של הנכס.

פוטנציאל השבחה ויתרונות מיסוי

עבור משקיעים רבים, אחד מיתרונות הבולטים של נדלן מסחרי להשקעה הוא פוטנציאל ההשבחה. בעוד שבנכסי מגורים האפשרויות להשביח ולהגדיל תשואה מוגבלות יחסית, בנכסים מסחריים קיימות דרכים רבות ומגוונות יותר להשביח את הנכס ולהשיא את הרווחים.

למשל, ניתן להגדיל את דמי השכירות בעת חידוש חוזים או כניסת שוכרים חדשים, לשפץ ולשדרג את הנכס לטובת שוכרים איכותיים יותר, להסב שטחים לשימושים מניבים יותר, להשכיר שטחי פרסום או תקשורת, להוסיף זכויות בניה ועוד. כל אלו הן דוגמאות לפעולות שיכולות להעלות משמעותית את שווי הנכס ואת ההכנסה ממנו לאורך זמן.

בנוסף, במדינות רבות ההשקעה בנדל"ן מסחרי נהנית מתמריצים ויתרונות מיסויים על פני נדל"ן למגורים. למשל בישראל, בעת מכירת דירת מגורים ברווח יש לשלם מס שבח הנע בין 25% ל-50%, ואילו בנכסים מסחריים ניתן להשתמש בפטורים ובשיעורי מס מופחתים בהתאם למבנה העסקה. כמו כן, הוצאות רבות הקשורות בנכס מוכרות כהוצאה לצרכי מס וכך מקטינות את חבות המס של המשקיע. יתרונות אלו יכולים לתרום משמעותית לכדאיות הכלכלית של ההשקעה בטווח הארוך.

לסיכום

לסיכום, ישנם מספר הבדלים מהותיים בין השקעה במשרדים או בנכסים מסחריים אחרים לבין השקעה בנדל"ן למגורים. על המשקיע להבין לעומק הבדלים אלו בבואו לקבל החלטה. ההשקעה בנדל"ן מסחרי כרוכה ברמת מורכבות גבוהה יותר ובצורך בניתוח מעמיק של הנכס הספציפי, אך מנגד היא עשויה להציע יתרונות של תזרים מזומנים יציב יותר, הוצאות מופחתות, פוטנציאל השבחה, יתרונות מס ותשואה גבוהה יותר.

ההשקעה בנדלן מסחרי להשקעה מתאימה בדרך כלל למשקיעים מתוחכמים יותר, בעלי אופק השקעה ארוך טווח ונגישות להון משמעותי. היא דורשת ידע רב והבנה עמוקה של שוק הנדל"ן על היבטיו השונים. עם זאת, עבור משקיעים העונים לקריטריונים אלו ומוכנים להקדיש את המשאבים והזמן הנדרשים, ההשקעה בנדל"ן מסחרי יכולה להיות מנוע צמיחה רב עוצמה ליצירת הון לטווח ארוך.

מומלץ להיעזר בגורם מקצועי לצורך הערכת שווי נכס מסחרי וגיבוש אסטרטגיית השקעה מתאימה, כדי לנצל את הפוטנציאל הגלום בנדלן מסחרי להשקעה. יש לבחון כל הזדמנות השקעה לגופה, תוך ניתוח מעמיק של נתוני הנכס והסביבה העסקית שלו. משקיע המצויד בידע, בכלים ובהכוונה הנכונה יוכל לקבל החלטות מושכלות ולהפיק את המרב מההשקעה בנדל"ן מסחרי.

מאמרים נוספים

ניהול נכס מסחרי

מרץ 24, 2024

מדריך מפורט לניהול נכס מסחרי – כל מה שצריך לדעת

נכס מסחרי

מרץ 24, 2024

איך לזהות נכס מסחרי בעל פוטנציאל השבחה משמעותי

נדלן מסחרי

מרץ 9, 2024

כיצד ליצור הכנסה פסיבית מנדל"ן מסחרי

נדלן מסחרי

מרץ 9, 2024

חשיבות מיקום הנכס בהשקעות נדל"ן מסחרי

נדלן מסחרי

מרץ 9, 2024

ניתוח מגמות בשוק הנדל"ן המסחרי בישראל לשנת 2024

נדלן מסחרי

מרץ 9, 2024

4 טיפים חשובים לניהול נכס מסחרי מניב

השאירו לנו פרטים

ונציג יחזור אליכם בהקדם האפשרי.