בשנים האחרונות, יוון הפכה ליעד אטרקטיבי במיוחד למשקיעי נדל"ן ישראלים. לאחר משבר כלכלי עמוק שהחל ב-2008 והוביל לצניחת מחירי נדל"ן בכ-50%, החלה הכלכלה היוונית להתאושש, ומאז 2017 נמצאים מחירי הנדל"ן במגמת עלייה מתמדת. עבור משקיעים ישראלים, אתונה מציעה הזדמנות ייחודית – שוק נדל"ן בעל פוטנציאל צמיחה משמעותי, מחירים אטרקטיביים (עדיין כ-20% נמוכים מהמחירים ערב המשבר), וקרבה גיאוגרפית ותרבותית לישראל.
בשלהי שנת 2023, נרשמה עלייה של כ-14.14% במחירי הדיור באזורים האורבניים באתונה, שיעור מרשים לכל הדעות. נתון זה, בעיקר על רקע הביקוש הגובר מצד משקיעים זרים (המהווים כ-80%-85% מהעסקאות) מלמד על הפוטנציאל הנדל"ני הטמון בבירה היוונית. המגמה נמשכת גם ב-2024, עם המשך עלייה במחירי הנדל"ן ובהיקפי הבנייה.
מדוע כדאי להשקיע באתונה?
המשבר הכלכלי שפקד את יוון הוביל לנפילה חדה במחירי הנדל"ן, ולמרות ההתאוששות, המחירים עדיין אטרקטיביים ביחס לערים אירופיות אחרות. המחיר הממוצע למ"ר באתונה עומד על כ-3,700 יורו, בעוד שבתל אביב המחיר הממוצע גבוה פי 5! זוהי נקודת זמן אסטרטגית להשקעה, שכן התחזיות מצביעות על המשך עליית המחירים בשנים הקרובות.
הנה מספר גורמים התומכים בהשקעת נדל"ן באתונה:
- תשואה גבוהה – השקעה בנדל"ן ביוון מניבה תשואה שנתית ממוצעת של 5%-8% על השכרות לטווח ארוך, ו-8%-12% בדירות להשכרה לטווח קצר (נדל"ן נופש).
- הטבות מס – אמנת מס בין ישראל ליוון מונעת כפל מס, כך שמשקיעים ישראלים משלמים מס רק ביוון ולא בישראל.
- תכנית הגולדן ויזה – השקעה של 250,000 יורו ומעלה (ובמקומות מסוימים 500,000 יורו) מאפשרת קבלת תושבות אירופאית ל-5 שנים הניתנת להארכה.
- קרבה גיאוגרפית ותרבותית – מרחק טיסה קצר מישראל והדמיון בתרבות, באקלים ובמנטליות, הופכים את ההשקעה לנוחה ומוכרת.
- תנופת פיתוח – השקעות ממשלתיות נרחבות בתשתיות, כניסת חברות טכנולוגיה בינלאומיות, ופרויקטים של התחדשות עירונית מעידים על הצמיחה הצפויה.
בואו נסקור את שבע השכונות המובילות להשקעה באתונה, כל אחת עם האופי והפוטנציאל הייחודי שלה.
1. קיפסלי (Kipseli) – פוטנציאל ההשבחה הגבוה ביותר
קיפסלי נחשבת לאחד היעדים המובילים כיום להשקעות נדל"ן באתונה, בעלת פוטנציאל תשואה גבוה במיוחד. זוהי שכונה ענקית עם למעלה מ-65,000 תושבים, הממוקמת צפון-מזרחית למרכז ההיסטורי של אתונה. השכונה משלבת אדריכלות מגוונת – מניאו-קלאסית ועד בנייה מודרנית.
בשכונה תמצאו את מדרחוב "פוקינוס נגרי" המפורסם, המקביל במידת מה לשדרות רוטשילד בתל אביב, עם שלל בתי קפה ומסעדות. בשנים האחרונות, השכונה עוברת פיתוח מואץ בעידוד ממשלתי, כולל קו מטרו חדש (קו 4) שצפוי לעבור בכיכר קיפסלי, מה שצפוי להעלות משמעותית את ערך הנדל"ן באזור.
יתרונות השקעה בקיפסלי:
- קרבה לאוניברסיטת אתונה לכלכלה ועסקים, היוצרת ביקוש קבוע לדירות מצד סטודנטים
- תהליך ג'נטריפיקציה בעיצומו, המבטיח פוטנציאל השבחה משמעותי
- תמהיל מגוון של אוכלוסייה: סטודנטים, זוגות צעירים, אמנים ואנשי רוח
- נגישות תחבורתית מצוינת, שתשתפר עוד יותר עם השלמת קו המטרו החדש
2. ויקטוריה (Victoria) – השילוב המושלם בין ישן לחדש
שכונת ויקטוריה ממוקמת במרכז אתונה, צפונית למשולש ההיסטורי של אומוניה, סינטגמה ומונסטריאקי. היא מציעה שילוב ייחודי בין ישן לחדש – עם מבנים עתיקים לצד אדריכלות ניאו-קלאסית, מוזיאונים ארכיאולוגיים לצד חיי תרבות תוססים.
השכונה משופעת במוזיאונים, תיאטראות, גלריות, בתי מלון, רחובות מסחריים ומסעדות. כנגזר מהאופי הצעיר והסטודנטיאלי, ויקטוריה מתהדרת גם בסצנת חיי לילה מרשימה. הנגישות התחבורתית מצוינת, עם שתי תחנות מטרו (ויקטוריה ואומוניה) וקווי אוטובוס רבים.
יתרונות השקעה בויקטוריה:
- מיקום מרכזי עם נגישות לכל חלקי העיר
- קרבה למוסדות להשכלה גבוהה
- פוטנציאל השכרה גבוה הן לסטודנטים והן לתיירים
- שילוב מושלם של חיי תרבות ומורשת היסטורית
3. פלאקה (Plaka) – הלב ההיסטורי של אתונה
שכונת פלאקה, המכונה גם "שכונת האלים", היא אחת השכונות העתיקות והציוריות ביותר באתונה. ממוקמת בצל האקרופוליס, היא מציעה תחושה של מסע בזמן עם הסמטאות המרוצפות באבן, הבתים הצבעוניים ושלל חנויות וטברנות מסורתיות. זוהי אחת השכונות התיירותיות ביותר באתונה, ומהווה אטרקציה עיקרית למבקרים בעיר.
השקעה בפלאקה מכוונת בעיקר לשוק השכירות לטווח קצר והתיירות. הביקוש לדירות נופש באזור זה הוא גבוה במיוחד, וההכנסה מהשכרה לתיירים יכולה להיות משמעותית, במיוחד בעונות התיירות השיא. עם זאת, המחירים בפלאקה גבוהים יותר ביחס לשכונות אחרות באתונה, בשל המיקום האסטרטגי והערך ההיסטורי.
יתרונות השקעה בפלאקה:
- ביקוש תיירותי גבוה מאוד, המבטיח תפוסה טובה בהשכרה לטווח קצר
- הערך ההיסטורי והתרבותי מבטיח שמירה על ערך הנכס לאורך זמן
- קרבה לאטרקציות התיירותיות המרכזיות של אתונה, כמו האקרופוליס ומוזיאון האקרופוליס
- אווירה ייחודית וקסומה שמושכת תיירים מכל העולם
4. קולונאקי (Kolonaki) – שכונת היוקרה של אתונה
קולונאקי היא שכונה אלגנטית ומלאת סטייל, הממוקמת למרגלות הר ליקבטוס ונחשבת לאחד האזורים העשירים ביותר באתונה. היא מציעה שדרות מעצבים עם מותגי יוקרה כמו לואי ויטון ופראדה, מגוון חנויות בוטיק ומסעדות כוכבי מישלן.
השכונה מתהדרת בשלל מוזיאונים, בהם מוזיאון בנקי לאוספים מהעת העתיקה והמודרנית, ומוזיאון גולדאריס לאמנות קיקלאדית. המיקום המרכזי, 10 דקות הליכה מכיכר סינטאגמה, והנגישות התחבורתית הגבוהה הופכים את השכונה לאטרקטיבית במיוחד.
השקעה בקולונאקי מתאימה למשקיעים המחפשים נכסים איכותיים עם פוטנציאל השבחה לטווח ארוך. מחירי הנדל"ן בשכונה עלו משמעותית בשנים האחרונות, ומגמה זו צפויה להימשך.
יתרונות השקעה בקולונאקי:
- שכונה יוקרתית המושכת אוכלוסייה אמידה
- מיקום מרכזי עם נגישות מצוינת
- תמהיל מגוון של אדריכלות, מבנייה ניאו-קלאסית ועד מודרנית
- קרבה להר ליקבטוס, המציע נוף פנורמי מרהיב של אתונה
5. זוגרפו (Zografou) – הבירה הסטודנטיאלית
זוגרפו היא שכונה רחבת מימדים עם למעלה מ-70,000 תושבים, הממוקמת מזרחית למרכז אתונה. היא נחשבת לשקטה ונעימה, ומפורסמת בעיקר בזכות האוניברסיטה הלאומית של אתונה, אחת האוניברסיטאות היוקרתיות ביותר ביוון עם כ-100,000 סטודנטים.
בזוגרפו תמצאו גם את הקמפוס הגדול של ה-National Technical University ופקולטות לרפואה, מה שיוצר ביקוש מתמיד לדירות מצד סטודנטים. השכונה מרושתת בקווי אוטובוס ומחוברת היטב לכל חלקי אתונה, וישנן תכניות להקמת שלוש תחנות מטרו חדשות באזור.
השקעה בזוגרפו מכוונת למודל השכרה ארוך-טווח, בעיקר לסטודנטים. הביקוש המתמיד מבטיח תפוסה גבוהה ותשואה יציבה, עם פוטנציאל לעלייה הדרגתית בשכר הדירה לאורך זמן.
יתרונות השקעה בזוגרפו:
- ביקוש קבוע ובלתי פוסק לדירות מצד סטודנטים
- תשואה יציבה ובטוחה בהשכרה לטווח ארוך
- סביבה ירוקה ושקטה יחסית למרכז העיר
- פוטנציאל השבחה עם השלמת תחנות המטרו החדשות (צפויות להיפתח ב-2029)
6. קליתאה (Kalithea) – הנוף היפה של אתונה
כשמה כן היא – "נוף יפה" בתרגום לעברית, קליתאה היא שכונה גדולה ונעימה הממוקמת בדרום אתונה, בין מרכז העיר ל"ריביירה של אתונה". היא כוללת אוניברסיטאות, פארקים, חנויות, בתי קפה ומסעדות, ונחשבת לאחת השכונות המבוססות באתונה.
הציר המרכזי של אתונה, שדרות סיגרו, עובר בשכונה, והיא נמצאת בסמוך לאטרקציות פופולריות כמו האקרופוליס, מוזיאון האקרופוליס ומרכז התרבות החדשני "סטאברוס ניארחוס". הקרבה למרינה מהווה פקטור משמעותי גם בפוטנציאל השכרת נכסים לתיירים.
הנגישות התחבורתית של קליתאה מצוינת, עם שתי תחנות מטרו ורשת רחבה של אוטובוסים. בשכונה ישנן גם שתי אוניברסיטאות ומכללה למקצועות טכניים, מה שמייצר ביקוש מתמיד של סטודנטים לדירות.
יתרונות השקעה בקליתאה:
- מיקום אסטרטגי בין מרכז העיר לריביירה
- נגישות גבוהה לים ולמרינה
- ביקוש מצד סטודנטים בשל מוסדות ההשכלה הגבוהה
- קרבה למרכז התרבות "סטאברוס ניארחוס", סמל לפיתוח האזור
7. אקסרכיה (Exarchia) – פנינת אמנות הרחוב וחיי הבוהמה
אקסרכיה היא שכונה ייחודית במרכז אתונה, הידועה באופייה הצעיר, הבוהמי והיצירתי. יש המכנים אותה "פלורנטין של אתונה", שכן מתגוררים בה אמנים, סופרים ואנשי רוח, וקירותיה מעוטרים באמנות רחוב וגרפיטי מרהיבים.
בשכונה תמצאו את האוניברסיטה הטכנית הלאומית של אתונה ("פוליטכני"), המוזיאון הארכיאולוגי הלאומי וגבעת סטרפיס, המהווה "ריאה ירוקה" ונקודת תצפית מרהיבה. בערבים, בתי הקפה והמסעדות הומים אדם, עם תמהיל מעניין של תושבים מקומיים ומבקרים מכל רחבי העיר.
השכונה נמצאת כיום בתהליך ג'נטריפיקציה, כאשר אוכלוסיות אמידות יותר מתחילות להתיישב בה ולהשפיע על אופייה. זה מבטיח פוטנציאל השבחה משמעותי לנכסים באזור.
יתרונות השקעה באקסרכיה:
- תהליך ג'נטריפיקציה המבטיח פוטנציאל השבחה
- ביקוש מגוון מצד סטודנטים, אמנים ואנשי רוח
- אווירה ייחודית ואותנטית המושכת תיירים ומבקרים
- קרבה למוסדות חינוך ותרבות חשובים
סיכום: שכונות מומלצות להשקעה באתונה
אתונה מציעה מגוון רחב של שכונות להשקעה, כל אחת עם אופי וקהל יעד שונים. משקיעים המחפשים תשואה גבוהה על השכרה לטווח קצר ימצאו הזדמנויות מצוינות בפלאקה וקולונאקי, בעוד שזוגרפו וקיפסלי מציעות ביקוש יציב של סטודנטים להשכרה ארוכת טווח. המשקיעים הרואים לטווח ארוך יותר יכולים לבחון את אקסרכיה וויקטוריה, שם תהליכי ג'נטריפיקציה ופיתוח תשתיות חדשות מבטיחים פוטנציאל השבחה משמעותי.
חשוב לשים לב שאפילו באותה שכונה, ניתן למצוא הבדלים משמעותיים בין רחובות ואזורים שונים. לכן, מומלץ לבקר באתונה ולהתרשם באופן אישי מהשכונות השונות לפני קבלת החלטה על השקעה. הכרת האזור, הדינמיקה האורבנית והתכניות העתידיות יכולה להוביל להשקעה חכמה יותר ולתשואה גבוהה יותר לאורך זמן.
עם מחירים שעדיין נמוכים ביחס לרוב בירות אירופה, הטבות מס אטרקטיביות והזדמנות לתושבות אירופאית, אתונה מסמנת חלון הזדמנויות לא זניח למשקיעים ישראלים. בשילוב של בחירה נכונה של שכונה, מיקום ומודל השכרה, האפשרות לשלב השקעה רווחית עם נכס בעל פוטנציאל נופש היא ללא ספק אטרקטיבית במיוחד.
דיסקליימר: המידע המובא במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ מקצועי. כל החלטת השקעה צריכה להתקבל לאחר בחינה מעמיקה של הנכס הספציפי והתייעצות עם אנשי מקצוע. שינויים בשוק הנדל"ן עלולים להשפיע על כדאיות ההשקעה ותשואתה.