השקעה בנדל"ן מסחרי כגון משרדים, מרכזים מסחריים ונכסים עסקיים אחרים יכולה להניב רווחים גבוהים יותר בהשוואה להשקעה בדירות להשכרה. ההחזר על ההשקעה בנדל"ן מסחרי יכול להגיע גם ל-8%-10% בשנה, לעומת הכנסה שנתית צפויה של כ-3%-5% בלבד מדירה מושכרת.
עם זאת, יש לזכור כי השקעה בנדל"ן מסחרי כרוכה גם בסיכונים ועלויות גבוהות יותר. מדובר בשוק מאוד תנודתי שמושפע ממצב המשק, שיעורי הריבית ועוד גורמים כלכליים. כמו כן, יש להביא בחשבון את עלויות התפעול והתחזוקה הגבוהות יותר הכרוכות בניהול נכסים מסחריים גדולים.
במאמר זה נבחן את היתרונות והחסרונות של השקעה בנדל"ן מסחרי לעומת סוגי השקעה אחרים כגון דירות להשכרה, ונסקור את השיקולים שכדאי לשקול לפני רכישת נכס מסחרי להשקעה.
תשואה גבוהה יותר לעומת נדל"ן למגורים
התשואה השנתית שניתן להפיק מנדל"ן מסחרי כגון משרדים או חנויות להשקעה יכולה להיות גבוהה באופן משמעותי בהשוואה להכנסה צפויה מנדל"ן למגורים. ההחזר על ההשקעה בנדל"ן מסחרי יכול להגיע גם ל-8%-10% בשנה, לעומת הכנסה של כ-3%-5% בלבד מדירה מושכרת למגורים.
הסיבות לכך הן שהביקוש לשטחים מסחריים להשכרה, כגון משרדים וחנויות, גדול יותר ויציב יותר מהביקוש לדירות להשכרה. כמו כן, סכומי השכירות שניתן לגבות מנדל"ן מסחרי הם גבוהים יותר לעומת מחירי שכר דירה, ולמשרדים ומסחר יש יתרון שאין פיקוח על המחירים ומגבלת עליות שכ"ד כמו בשוק המגורים.
התשואה הגבוהה של נדל"ן מסחרי נובעת גם מכך שבדרך כלל השטח המושכר בפרוייקט מסחרי אחד הוא גדול יותר משטח דירה בודדת. לכן סך הרווחים ממנו יכול להיות גבוה בהרבה גם אם מחיר למ"ר נמוך במקצת ממחיר שכ"ד למגורים.
סיכונים ותנודתיות רבה יותר
אמנם השקעה במשרדים להשקעה יכולה להניב רווחים גבוהים יותר, אך יש לקחת בחשבון שמדובר בשוק הרבה יותר תנודתי ומשתנה. שוק הנדל"ן המסחרי מושפע באופן ישיר ממצב המשק והכלכלה במדינה, בניגוד לנדל"ן למגורים שנחשב יציב ובטוח יותר.
לדוגמה, בתקופות מיתון כלכלי ושפל בפעילות העסקית, רבים מהעסקים והחברות יקטינו הוצאות ויצמצמו שטחים, מה שעלול להביא לעלייה בשיעורי הפנויים בבנייני המשרדים וקושי להשכיר את כל השטחים בתפוסה מלאה. מצב זה עלול לגרום לירידות מחירים משמעותיות בתחום המשרדים להשקעה.
גם שינויים בביקושים והעדפות של שוכרים עסקיים יכולים להשפיע מאוד על ערך הנכס וקצב השכרת השטחים בפרויקט משרדים מסויים. לכן חשוב לפזר השקעות במספר אזורים וסוגי נכסים ולא להסתמך על פרויקט אחד גדול. פיזור זה מקטין את רמת הסיכון הכוללת.
שוק שוכרים עסקיים לעומת שוק דיירים פרטיים
ההבדל המרכזי בין השקעה בנדל"ן מגורים להשקעה בנדל"ן מסחרי הוא סוג השוכרים. בעוד שבדירות להשכרה השוכרים הם משקי בית, משפחות ואנשים פרטיים, הרי שבנדל"ן מסחרי מדובר בשוכרים עסקיים – חברות, משרדים, בתי עסק וכדומה.
שוכרים אלו פועלים על פי שיקולים עסקיים וכלכליים ולרוב מציגים ביקוש יציב ויכולת תשלום גבוהה יותר. כמו כן ניתן לחתום איתם על חוזה שכירות משנה ארוך טווח של מספר שנים, מה שמוסיף יציבות להכנסות מהנכס.
מאידך, בשונה משוכרים פרטיים, לעסקים יש גמישות תנועה רבה יותר בבחירת מיקום המשרדים או הסניף, והם עשויים לעבור למתחרים בתגובה לשינויים במחירי השכירות באזור מסוים. לכן חשוב לעקוב אחרי התחרות ומחירי השוק הרלוונטיים כל העת.
לעוד מאמר שלנו ״כיצד להעריך את שוויו של נכס מסחרי״
עלויות תפעול ותחזוקה גבוהות יותר
אחד החסרונות הבולטים בהשקעה בנדל"ן מסחרי היא עלויות התפעול והתחזוקה הגבוהות בהרבה בהשוואה לניהול נכס מגורים. הדבר נכון במיוחד לגבי נכסים גדולים כגון מרכזי מסחר, בנייני משרדים ופארקים תעשייתיים.
עלויות אלה כוללות בין היתר תשלומי מים, חשמל, ארנונה, ניקיון, אבטחה וכוח אדם, שבנכס מסחרי גדול הופכות להיות משמעותיות. כמו כן יש להביא בחשבון עלויות תיקונים ושיפורים שוטפים, על מנת שהנכס יהיה אטרקטיבי ותחרותי עבור שוכרים פוטנציאליים.
כאשר בוחנים כדאיות של רכישת נכס מסחרי להשקעה, חיוני להעריך נכונה את שוויו תוך התייחסות מפורטת לעלויות ניהולו לאורך זמן. יש לערוך תחשיב מדוקדק של כלל ההוצאות הצפויות מול ההכנסות האפשריות, כך שניתן יהיה לאמוד את סך הרווח התפעולי נטו ושיעור התשואה בפועל על ההשקעה.
לסיכום, השקעה בנדל"ן מסחרי יכולה להניב תשואה גבוהה יותר מאשר השקעה בנדל"ן למגורים, הודות לביקוש העסקי היציב, יכולת גביית שכ"ד גבוה יותר והיעדר פיקוח על מחירים. עם זאת, שוק זה חשוף יותר לתנודתיות ומושפע משינויים כלכליים, כך שהסיכון בהשקעה מעין זו גבוה יותר.
כדי למזער סיכונים, חשוב לפזר השקעות במספר סוגי נכסים ואזורים גאוגרפיים. כמו כן, יש להיערך לכך שעלויות התפעול והתחזוקה של נכסים מסחריים גדולים הן משמעותיות ולקחת זאת בחשבון בבואנו להעריך את כדאיות העסקה. עם התייחסות נכונה לשיקולים אלו, השקעה בנדל"ן מסחרי יכולה להיות אטרקטיבית ורווחית.
